市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、細分化された土地利用の統合、不燃化された共同建築物の建築、公共施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体的かつ総合的に行い、安全で快適な都市環境を創造する事業です。

事業の流れ（組合施行の場合）

 

※再開発を活用してまちづくりを積極的に進めようとする団体に対して、その団体が行う基本構想の作成、調査研究等に要する費用の一部を助成する制度を設けています。

再開発促進助成について

市街地再開発事業の仕組み

第一種事業（権利変換方式）と第二種事業（用地買収方式）に分けられますが、ここでは特に、札幌市で行われている第一種事業について紹介します。

第一種事業（権利変換方式）について

一般的に第一種事業は、権利変換方式とも言われ、新しい居住者、営業者、地方公共団体の三者の協力により成り立っています。事業に必要な資金は、新しい建物のうち権利者に与えられる床（権利床）以外の床（保留床）を、新しい居住者、営業者に売却することで賄われています。
また、権利者は事業施行前（従前）の土地と建物に対する権利相当分を、ビルの土地・建物の権利として、事業完了後（従後）の資産を受け取ります。つまり、従前の権利を新しい土地・建物に置き換え与えるものであり、この仕組みを一般に「権利変換」と言います。
このように、財産上の変更や処分があるため、この事業では地方公共団体の認可や事業の進行段階に応じて登記を義務づけるなど、関係者の財産の保護を図り、安心して事業が進められるような仕組みになっています。

 

施行地区の要件

再開発事業を施行することのできる場所は、次の条件を満たす区域に限られています。

• 高度利用地区内又は一定の要件を満たす地区計画等の区域内にあること
• 区域内の耐火建築物の建築面積の割合が全体のおおむね3分の1以下（地階を除く階数が2以下、耐用年数が3分の2以上の経過したものなどを除く）であること
• 土地の利用状況が著しく不健全であること
• 土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に貢献すること
   

施行者の種類と要件

再開発事業を施行することが出来るのは以下の表の通りです。

施行者の種類	施行者の要件
個人施行者	高度利用地区等の区域内の宅地で、所有権もしくは借地権を有する者（以下「地権者」という。）またはこれらの同意を得た者は、知事（平成14年4月より札幌市長）の認可を受けた上で、一人または数人（二人以上）共同して施行者になることができる。この場合、補助採択上は、都市計画で定めた第一種市街地再開発事業の施行区域内にあることが必要。
市街地再開発組合	市街地再開発組合は、地権者が主体となって再開発事業を施行するために都市再開発法上の規定に基づいて設立される公的・性格を持つ法人である。その設立には、施行区域内の地権者が5人以上共同して発起人となり、組合の定款と事業計画を定め、権利者の3分の2以上の同意を得た上で、知事（平成14年4月より札幌市長）に組合設立認可の申請をする必要がある。また、都市計画で定めた第一種市街地再開発事業の施行区域内にあることが必要。
再開発会社	再開発会社は、ノウハウと資力・信用を有する民間事業者が施行主体として参加し、積極的に事業を主導することができ、下記要件全てに該当する株式会社が、宅地の所有者及び借地権者のそれぞれの3分の2以上の同意を得た上で、知事（平成14年4月より札幌市長）に事業施行認可の申請をする必要がある。また、都市計画で定めた第一種市街地再開発事業の施行区域内にあることが必要。   1.市街地再開発事業の施行を主たる目的とするものであること 2.公開会社（会社法（平成17年法律第86号）第2条第5号に規定する公開会社をいう。）でないこと 3.施行区域となるべき区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者が議決権の過半数を所有していること 4.議決権の過半数を有している者及び当該株式会社又は合同会社が所有する区域内の宅地の地積とそれらの者が有する区域内の借地の地積との 5.合計が、区域内の宅地の総地積と借地の総地積との合計の3分の2以上であること   ※公開会社：その発行する全部又は一部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について株式会社の承認を要する旨の定款の定めを設けていない株式会社をいう。
地方住宅供給公社	要件なし
地方公共団体	要件なし
都市再生機構	要件なし

事業の資金計画

市街地再開発事業では、事業を進めるために必要な費用や建築費用などの総支出事業費を、保留床を参加組合員等に売却して得られる収入金（保留床処分金）や補助金により賄う仕組みとなっており、収入と支出が均衡することが必要です。

 

 

 

交付金等の支援制度

再開発事業の場合も一般のビル経営と同様、採算性が必要です。しかし、権利調整や建物の除去、補償費などの費用がかかることなど、必ずしも採算性が良いとは言えません。
このため、国及び市が予算の範囲内で補助を行い、事業の促進を図っております。再開発事業等の補助金を受けるには、札幌市の補助採択要件とあわせて国庫補助金採択基準等の採択要件を満たす必要があります。
また、当該事業が予算補助である性格上、毎年度、補助事業として採択する地区及び額には限度があるため、全ての要件を満たす地区の中から、優先順位の高いものを選定し補助することとなります。
なお、詳細については事業推進課までお問い合わせ下さい。

札幌市の再開発事業の補助採択要件と補助対象項目

採択要件	・原則、札幌市都市再開発方針の2号地区内であること ・再開発にあわせて、市が求める公共貢献を行うこと
補助の対象	基本計画等作成費	・計画コーディネート業務費 ・基本計画作成費 ・推進計画作成費
	調査設計計画費	・事業計画作成費 ・地盤調査費 ・建築設計費 ・権利変換計画作成費
	土地整備費	・建築物除却等費 ・仮設店舗等設置費 ・補償費等
	共同施設整備費	・空地等の整備に要する費用 ・供給処理施設の整備に要する費用 ・その他の施設の整備に要する費用

 社会資本整備総合交付金／防災・安全交付金

社会資本整備総合交付金は、国土交通省の地方公共団体向けの国庫補助金を一つの交付金に一括し、地方公共団体にとって自由度が高く、創意工夫を生かせる総合的な交付金として平成22年度に創設されました。

また、防災・安全交付金は、地域住民の命と暮らしを守る総合的な老朽化対策や、事前防災・減災対策の取組み、地域における総合的な生活空間の安全確保の取組みを集中的に支援するため、平成24年度に創設されました。

この制度は、地方公共団体等が行う社会資本の整備その他の取組を支援することにより、交通の安全の確保とその円滑化、経済基盤の強化、社会環境の保全、都市環境の改善及び国土の保全と開発並びに住生活の安定の確保及び向上を図ることを目的とするものであり、地方公共団体等が作成した社会資本総合整備計画に基づき、目標実現のための基幹的な社会資本整備事業のほか、関連する社会資本整備やソフト事業を総合的・一体的に支援する制度です。

社会資本整備総合交付金等の詳細については、下記サイトをご参照ください。

社会資本整備総合交付金等について（国土交通省）（外部リンク）

防災・省エネまちづくり緊急促進事業

防災・省エネまちづくり緊急促進事業は、防災性能や省エネルギー性能の向上といった緊急的な政策課題に対応した、質の高い施設建築物等を整備する市街地再開発事業等の施行者等に対し、国が特別の助成を行うことにより、事業の緊急的な促進を図る制度です。

防災・省エネまちづくり緊急促進事業の詳細については、下記サイトをご参照ください。

防災・省エネまちづくり緊急促進事業について（国土交通省）（外部リンク）

税の減免措置

市街地再開発事業に関しては、従前資産の譲渡による所得に関する税（所得税等）や新資産の所得と所有に関する税（不動産取得税、特別土地保有税、固定資産税等）、事業に関する税（事業所税、登録免許税等）について、非課税とされたり減免されているなど、各種の優遇措置が認められています。なお、詳細については、税務署等にご相談下さい。

※優良建築物等整備事業は対象になりません。 

市街地再開発事業の事例