市街化調整区域について（都市計画法）

都市計画法では、市街化を促進する区域を「市街化区域」、抑制する区域を「市街化調整区域」として区分しています。
市街化調整区域は、都市計画法により建築が認められるものを除いては、原則として、建築物の建築、増改築または用途変更をすることはできません。
農業用倉庫などの建築が認められた建築物を、工場や貸倉庫などに使用する行為（用途変更）も規制されています。また、市街化調整区域内で住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業（民泊）をお考えの場合には、事前に開発指導課へご相談ください。

 

建築物とは

建築基準法に基づき、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいいます。
一般住宅や工場はもちろん、プレハブ構造の建物やユニットハウス等も、居住の有無、建築規模の大小、構造・用途や基礎の有無にかかわらず建築物となります。
以下のようなものも建築物にあたり、市街化調整区域内での建築は原則禁止されていますので、ご注意ください。

プレハブハウス	ユニットハウス
簡易物置	ログハウス
東屋（あずまや）	コンテナ

トレーラーハウス

随時かつ任意に移動できない ものは建築物に該当します。

 

土地や建物の購入の際にはご注意を

 

「土地を買ったが公道に接していないので家を建てられない」、「増改築が認められない」、「売却ができない」などの土地や建物の売買に関するトラブルが増えています。
市街化調整区域で、土地や建物に関して計画をお持ちの方は、「建物を建築できるかどうか」、「違反建築物ではないか」などよく確認し、契約書を取り交わしたり、手付金を支払う前に開発指導課までご相談ください。
また、市街化調整区域の山林や原野を図面上で区画分筆し、宅地と見せかけた現状有姿分譲地は、建物を建てることはできませんし、将来市街化区域となる保証もありませんのでご注意ください。

市街化調整区域で認められる建築行為

●　許可不要のもの

　都市計画法第43条第1項本文、各号により、許可不要とされているものは以下のとおりです。

　※許可不要でも、事前協議や届け出が必要となる場合がありますので、必ず開発指導課へご相談ください。

 

号	内容
本文	農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物（例：農業用倉庫、畜舎等）又はこれらの業を営む者の住宅（都市計画法第29条第1項第2号）
本文	駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他政令で定める公益上必要な建築物（政令の内容はこちら）（都市計画法第29条第1項第3号）
1	都市計画事業の施行として行う建築物等
2	非常災害のため必要な応急措置として行う建築物等
3	仮設建築物（建築基準法第85条に規定する仮設建築物とする。）
4	法第29条第1項第4号から第9号までに掲げる開発行為が行われた区域又は住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号。なお、現在は廃止されている。）第4条の認可を受けた区域（旧事業法団地）での建築物等
5	通常の管理行為、軽易な行為 （1） 既存建築物の敷地内における車庫、物置等の附属建築物の建築 ※ 「附属建築物」とは、主たる建築物に附属して、同一の敷地内に建築される、それぞれ延床面積が30m2以内の車庫、物置等で、それ自体独立の機能を果たさないものをいう。 （2） 建築物の改築又は用途の変更でその改築又は用途の変更に係る床面積の合計が10m2以内のもの （3） 市街化調整区域内に居住する者の自営する、主として周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のために必要な物品の販売店舗等で延床面積が50m2以内のもの（業務用部分の延床面積が全体の延床面積の50％以上のものに限る。）の建築 （4） 土木事業その他の事業に一時的に使用するための第一種特定工作物の新設

 

●　許可を得られれば建築できるもの

　都市計画法第34条により、例外的に建築が認められるものは以下のとおりです。

　なお、許可基準は札幌市開発許可等審査基準（第7章「法第34条関係」）で定めていますが、詳細については、開発指導課へお問い合わせください。

 

号	内容
1	主として周辺居住者の利用に供する公益上必要な建築物又は日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業場等 　一般的には、小・中学校、診療所、通所系の老人福祉施設、日常生活に必要な物品の小売業又は修理業、理容業、美容業等の用に供する建築物などが考えられます。 　本号に該当する店舗・施設等は、周辺の市街化調整区域に居住する者を主たるサービス対象とすると認められるものに限定され、また、施設に応じて敷地面積や建築規模について制限があります。
2	市街化調整区域内の鉱物・観光等の資源の有効利用上必要な建築物 　市街化調整区域において産出する原料を使用する生コンクリート製造業等に係る建築物や鉱山開発事業の用に供するもの等が考えられます。 　なお、本号の「資源」は当該市街化調整区域内にある資源に限定されます。したがって、札幌市においては温泉の湧出のみでは観光資源とはいえません。
4	農林漁業用施設（許可不要のもの以外のもの）、市街化調整区域で生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工用建築物 　当該市街化調整区域における生産物を主として対象とする業種（畜産食料品製造業、野菜かん詰、果実かん詰、農産保存食料品製造業等）で、農産物等の処理、貯蔵又は加工に必要な建築物が該当します。
6	都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業用建築物
7	市街化調整区域内に現存する工場の事業に密接に関連する事業で、事業活動の効率化のため市街化調整区域に必要な建築物 　市街化調整区域内の既存の工場と密接な関連を有する事業の用に供する建築物等で、これらの事業活動の効率化を図るために必要な建築物等を許可対象としているものです。ここでいう「関連」とは、人的関連や資本的関連ではなく、具体的な事業活動に着目しての関連をいい、「密接な関連を有する」というためには、既存工場に対して自己の生産物の50％以上を原料又は部品として納入している場合であって、かつ、それらが既存工場の生産物の原料又は部品の50％以上を占める場合である等の関係が必要とされています。
8	火薬類の貯蔵・処理用の火薬庫、火薬類の製造所
8の2	市街化調整区域のうち災害危険区域等の区域内に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物
9	円滑な道路交通の確保のため適切な位置に設けられる給油所等 　札幌市では、ガソリンスタンド又は自動車用液化石油ガススタンドで、4以上の車線数を有する国道、道道又は主要市道である道路に面しており、かつ、市街化区域から、当該道路に沿っておおむね500m以上離れているものを対象としています。
10	地区計画区域内における、当該地区計画に適合している建築物
13	市街化調整区域編入の際の土地所有者等が編入時から5年以内に行う自己用の建築物等 　都市計画の決定又は変更により市街化調整区域となった土地の区域に、以前から土地の所有権や土地の利用に関する権利を有していた者に対し、5年間に限り、自己居住用・自己業務用の建築物の建築等を認める経過措置です。 　編入時から6か月以内に市長に対して開発目的等の届け出をすることが必要です。
14	前各号に掲げるもののほか、開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認めるもの 　第1号から第13号の規定に該当しないものであっても、一定の要件に該当するものは、札幌市開発審査会（都市計画法第78条）の議を経て許可し得ることを定めたものです。 　具体的には札幌市開発許可等審査基準第81条（第7章「法第34条関係」）で定めていますが、詳細については、開発指導課へお問い合わせください。