よくあるお問い合わせ回答(都市計画法関係)

都市計画法関係について

市街化区域内の土地だが開発行為の許可が必要かどうかを知りたい

　市街化区域において行う開発行為で、その規模が1,000m²以上である場合は、許可を得る必要があります。
　開発行為の許可が必要か否かの判断は、土地の区画形質の変更の有無を審査して決定しますので、造成図等をご持参のうえ、開発指導課へご相談ください。（参考リンク：開発行為とは）

市街化調整区域はいつ市街化区域になるのか

　市街化調整区域を市街化区域に編入する作業は、まちづくり政策局都市計画部都市計画課で行っております。
　詳細については、まちづくり政策局都市計画部都市計画課（電話：011-211-2506）へお問い合わせください。

プレハブやスーパーハウスであれば市街化調整区域に建てられると聞いたが

　一般にプレハブやスーパーハウスと言われるものであっても建築物となり、市街化調整区域では、原則として建築物は建てられません。

市街化調整区域内に建っている建築物を建替えたい

　市街化調整区域内に以前から建っている建築物は、原則として次のような場合に建替え等ができます。

1 農業従事者の場合

　農業用倉庫や農業従事者の住宅等は、新築・建替え・増築ができます。
　ただし、建築確認申請の前に必ず開発指導課へお問い合わせください。

2 旧住宅地造成事業に関する法律（旧事業法）第4条の認可を受けて造成された区域内の場合

　新築・建替え・増築・用途変更が可能で、届け出等は必要ありません。
　旧事業法の区域内かどうかについては、開発指導課へお問い合わせください。

3 開発許可を得た区域内の場合

　開発許可の内容（予定建築物の用途・建ぺい率等）に適合した建築物の新築・建替え・増築が可能で、届け出等は必要ありません。
　ただし、用途変更は原則として認められません。
　開発許可の内容は、開発指導課にて確認できます。

4 地区計画及び「こまどり団地」の区域内の場合

　下記の項目を参照してください。
　なお、開発許可を得た区域内で、地区計画も定められている場合は、どちらか厳しい方の制限が適用されます。

5 その他

　（1）法に違反していない現存する建築物であること。（昭和45年度及び申請年度の家屋の固定資産税評価証明書や、建築確認通知書等により確認します。）

　（2）主たる建築物に附属する車庫、物置等を建てる場合は、床面積がそれぞれ30平方メートル以内のものであること。

　（3）従前の建築物の延床面積の1.5倍以内であること。ただし、建築物が住宅である場合は、1.5倍以内か175m²（二世帯住宅の場合は240m²）以内であること。

　（4）従前の建築物の敷地とほぼ同一の敷地内（=従前の建築確認における敷地又は同一地番か法施行以前より所有していた土地で従前の建築物に隣接する部分）に建築するものであること。

　（5）従前の建築物と同一の用途を有する建築物であること。

市街化調整区域内で地区計画が決定されている区域における建築について

　市街化調整区域でも地区計画区域（地区整備計画が定められている区域に限る）内であれば、住宅の新築や増築をすることができますが、地区整備計画の内容に適合したうえで、さらに建築確認申請の前に建築許可を受けることが必要です。
　建築許可申請の前には、予備審査が必要になりますので、事前に開発指導課へご相談ください。

【手続きの流れ】

地区計画の届出 → 予備審査申請 → 建築許可申請 → 建築確認申請