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更新日:2018年2月9日

土地区画整理事業とは

○区画整理とは、安全で快適な住みよいまちづくりのため、一定の区域を面的に定め、土地の所有者から少しずつ土地を提供してもらい、個々の宅地を入れ替えて、道路や公園、宅地などを総合的に整備するものです。 

区画整理前

 

区画整理後

区画整理前 矢印 区画整理後

 

区画道路

暮らしを支える道路を整備します
土地を区画し、幹線道路、区画道路を計画的に配置します。

 

公園・緑地など緑豊かな憩いの空間を演出します

子供の遊び場や老人の憩いの場、防災避難所などの空間を計画的に配

置します。

緑地

 

公園

 

 

暮らしの快適さを向上させます
上・下水道や電気・ガスなどの整備、学校や市営住宅などの公

益施設用地の確保など生活基盤施設の充実を図ります。

区画整理のしくみ

土地区画整理のしくみ


減歩とは

  • 区画整理の仕組みとして、土地所有者の皆様から、土地を少しずつ公共施設用地や保留地として提供してもらうことから、事業前の所有地面積が事業後に減少することをいいます。

換地とは

  • 事業前の土地に道路・公園などを配置し、新たに整備される宅地に事業前の個々の宅地に応じた割り付けの行われてた土地のことをいいます。

保留地とは

  • 土地所有者の皆様から、少しずつ提供願った土地を一部を宅地として整備し、事業費確保のため売却する土地のことです。
    (現在施行している地区では分譲しておりません。)

区画整理の施行者

土地区画整理事業は、地区の状況に応じて、次の者が行いますが、札幌では主に市と組合が事業を行っています。

地方公共団体

都道府県、市町村が施行します。

組合

土地所有者または借地権者が、7名以上で土地区画整理組合を設立して施行します。

個人

土地所有者もしくは借地権者またはその同意を得た者が、1人または数人で施行します。

機構等

独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が施行します。
区画整理会社 土地の所有者または借地権者を株主とする区画整理会社が施行します。
国土交通大臣 国土交通大臣が施行します。

区画整理事業の流れ

(公共団体施行の場合:事業の立ち上げから終息まで)

都市計画決定 ・土地区画整理事業の施行区域を都市計画決定
※組合施行、個人施行の場合、は必須ではない
施行規程、事業計画の決定 ・施行規程:施行者、権利者が準拠すべき規則
・事業計画:施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画
土地区画整理審議会の設置 ・審議会:施行地区の地権者の代表として選挙により委員選出、
仮換地指定、換地計画等について審議
換地設計等 ・土地価格、換地計算等に基づき、換地先を決定
仮換地指定 ・将来換地とされる土地の位置、範囲を指定
建物等移転・工事 ・仮換地先への建物移転を実施
・道路築造、公園整備、宅地整地等の工事を実施
換地計画の決定 ・換地計画:換地設計、清算金、保留地等を確定
換地処分 ・従前の宅地上の権利が換地上に移行
・清算金の確定
土地建物の登記・清算金の徴収、交付 ・施行者が、土地・建物の変更に伴う登記手続きをまとめて実施
・換地についても各地権者間の不均衡是正のため、金銭により清算
事業の完了  

区画整理用語集

土地区画整理事業においてよく使われる用語について説明します。
なお、このページ中、「法」とは、土地区画整理法(昭和29年法律第119号)を指します。

  用語 説明
かりかんちしてい
仮換地指定

 ・施行者は、換地処分を行う前において、土地の区画形質の変更や公共施設の新設変更に係る工事のため必要がある場合等に、従前の宅地に代えて仮に使用収益することができる土地を指定することができます。これを「仮換地指定」といい、この仮に使用収益することができる土地を「仮換地」といいます(法第98条第1項、第99条第1項)。
・仮換地を指定された場合、仮換地を指定された者は、仮換地の指定の効力発生の日から、換地処分の公告がある日まで、従前の宅地を使用収益することはできなくなります(法第99条第1項)。

・また、従前の宅地の上に、他の者の仮換地を指定された場合には、その仮換地の指定の効力発生の日から、換地処分の公告がある日まで、その従前の宅地を使用収益することができなくなります(法第99条第3項)。

  かんち
換地
 ・従前の宅地に対する土地区画整理事業施行後の宅地を「換地」といいます。換地は、換地計画において定められます。
  かんちけいかく
換地計画
 ・施行者は、換地処分を行うために、換地計画を定めなければならないこととされています。この場合、施行者が土地区画整理組合、市町村等であるときは、その換地計画につき、都道府県知事の認可を受けなければなりません(法第86条第1項)。
・換地計画には、換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他の特別の定めをする土地の明細を定めることとされています(法第87条第1項)。
・なお、札幌市施行の事業については、北海道知事の認可を受けることを要しないこととされており、また、札幌市内における組合施行の事業については、札幌市長が認可を行うことになっています。
  かんちしょぶん
換地処分
・換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知する行政処分です(法第103条第1項)。組合や市町村等は、換地処分をした場合においては、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません(法第103条第3項)。都道府県知事は、届出があった場合は、換地処分の公告をします(法第103条第4項)。換地処分の公告があった場合においては、換地は、換地処分の公告があった日の翌日から、従前の宅地とみなされ、換地を定められなかった従前の宅地の権利は、換地処分の公告のあった日が終了した時において消滅します(法第104条第1項)。
・なお、札幌市施行の事業については、都道府県知事への換地処分の届出は要せず、札幌市長が換地処分の公告をすることとされており、また、札幌市内における組合施行の事業については、札幌市長に届出をし、札幌市長が換地処分の公告を行うこととされています。
  かんちふこうふ
換地不交付
 ・宅地所有者の申出又は同意があった場合、地積が著しく小さく地積を増やして換地することが適当でないと認められる場合、従前の宅地が公共施設の用に供されていた場合等については、一定の要件の下、換地を定めないことができますが、このことを「換地不交付」といいます(法第90条、第91条第4項、第95条第6項等)。
きじゅん
規準
・個人施行の土地区画整理事業のうち、一人で施行しようとするものについては、規準を定めなければなりません(法第4条第1項)。規準においては、土地区画整理事業の名称、施行地区に含まれる地域の名称、事業の範囲、事務所の所在地、事業年度等を記載しなければならないこととされています(法第5条)。
・また、区画整理会社施行の土地区画整理事業についても、規準を定めなければなりません(法第51条の2第1項)。規準においては、土地区画整理事業の名称、施行地区に含まれる地域の名称、事業の範囲、事務所の所在地、費用の分担に関する事項、事業年度等を記載しなければならないこととされています(法第51条の3)。
  きやく
規約
・個人施行の土地区画整理事業のうち、数人共同して施行しようとするものについては、規約を定めなければなりません(法第4条第1項)。規約においては、規準に定めるべき事項のほか、費用の分担に関する事項、業務代表者に関する事項、会議に関する事項等を記載しなければならないこととされています(法第5条)。
くみあいいん
組合員
・土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地について、所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となります(法第25条第1項)。組合員は、組合に対して、法令や定款の定めるところにより、各種の権利を有し、義務を負うこととなります。
げんかほしょうきん
減価補償金
・地方公共団体等が施行する土地区画整理事業により、施行後の宅地の価額の総額が、施行前の宅地の価額の総額より減少した場合においては、従前の宅地の所有者やその宅地について使用収益することができる権利を有している者に対して、その差額分に相当する金銭を交付します(法第109条第1項)。これを「減価補償金」といいます。
・実際の運用としては、減価補償金相当額で施行地区内の宅地を先行買収し、公共施設用地とみなすことによって、減歩の緩和を図り、減価補償金を発生させないようにするのが通例です。
  けんちくこういとうのせいげん
建築行為等の制限
 ・組合設立の認可や事業計画の決定等の公告があった日から、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築、改築、増築、又は移動の容易でない物件の設置、たい積を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならないこととされています(法第76条第1項)。
・なお、札幌市内においては、札幌市長の許可を受けることとなります。
  げんぶ
減歩
 ・換地の地積は、従前の宅地の地積に比べて減少するのが通常ですが、これを「減歩」といいます。減歩には、土地区画整理事業の施行により、施行地区内の公共施設の用に供する土地の地積が増加することに伴ういわゆる「公共減歩」と、保留地を設定することに伴ういわゆる「保留地減歩」があります。
  けんりのしんこく
権利の申告
 ・組合施行、会社施行の事業開始に先立ち、施行地区となるべき区域の公告があった場合、当該区域内の宅地について未登記の借地権を有する者は、公告の日から1ヵ月以内に、市町村長に対して借地権の種類及び内容を申告しなければならないとされています(法第19条第3項、第51条の7第2項)。申告のない未登記の借地権は、ないものとみなされます(法第19条第4項、第51条の7第2項)。
・また、施行地区(個人の施行する土地区画整理事業は除きます。)内の宅地について、所有権以外の権利で、登記のないものを有する者は、宅地の所有者等と連署するか、権利を証する書面を添え、書面でその権利の種類と内容を施行者に申告しなければなりません(法第85条第1項)。申告がない場合は、施行者は、これらの権利をないものとみなして、各種の処分又は決定をすることができることとなっています(法第85条第5項)。 
こうきょうしせつ
公共施設
 ・道路、公園、広場、河川等の公共の用に供する施設をいいます(法第2条第5項)。
じぎょうけいかく
事業計画
 ・土地区画整理事業を施行する場合においては、施行者は、事業計画を定めなければなりません(法第4条第1項、第14条第1項、第51条の2第1項、第52条第1項、第66条第1項、第71条の2第1項)。事業計画には、施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画を定めなければならないこととされています(法第6条第1項、第16条第1項、第51条の4、第54条、第68条、第71条の3第2項)。
  じゅうぜんのたくち
従前の宅地
 ・土地区画整理事業施行前の土地を「従前の宅地」又は「従前地」といいます。土地区画整理事業施行後の宅地である「換地」に対するものです。
  しょうおうのげんそく
照応の原則
 ・換地を定める場合には、換地と従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないこととされています(法第89条第1項)。これを「照応の原則」といいます。照応の原則は、仮換地の指定の際にも、考慮しなければならないこととされています(法第98条第2項)。
  しようしゅうえきのていし
使用収益の停止
 ・施行者は、換地処分を行う前において、土地の区画形質の変更、公共施設の新設変更に係る工事のため必要がある場合等において、換地計画において換地を定めないこととされる従前の宅地の所有者に対して、期日を定めて、その期日からその宅地について使用収益することを停止させることができます(法第100条第1項)。この場合、当該期日から換地処分の公告がある日まで、従前の宅地を使用収益することができなくなります(法第100条第2項)。
せいさんきん
清算金
 ・換地は、照応の原則により定められますが、換地設計上の技術的理由等により、従前の宅地に対して定められるべき換地と、実際に定められた換地の間に多少の不均衡が生ずることがあります。このように、不均衡が生ずると認められるときは、従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等を総合的に考慮して、金銭により清算することとされています(法第94条)。この清算に伴い徴収交付される金銭を「清算金」といいます。清算金の額は、換地計画において定められます。
  せこうきてい
施行規程
・地方公共団体等が土地区画整理事業を施行する場合においては、施行規程を定めなければなりません(法第52条第1項、第66条第1項、第71条の2第1項)。地方公共団体が施行規程を定める場合は、条例で定めることとなっています(法第53条第1項)。施行規程には、土地区画整理事業の名称、施行地区に含まれる地域の名称、事業の範囲、事務所の所在地、費用の分担に関する事項、保留地の処分方法に関する事項、土地区画整理審議会等に関する事項等を記載しなければならないこととされています(法第53条第2項、第67条第2項、第71条の3第2項)。
  せこうしゃ
施行者
・土地区画整理事業を施行する者をいいます(法第2条第3項)。施行者には、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、都道府県、市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社があります。
  せこうしゃかんりち
施行者管理地
 ・仮換地指定や使用収益の停止をした場合において、これらの行政処分により使用収益することができる者がいなくなった従前の宅地をいいます。この場合、これらの行政処分により使用収益することができる者がいなくなったときから、換地処分の公告があるまでは、当該従前の宅地は、施行者が管理します(法第100条の2)。
  せこうちく
施行地区
 ・土地区画整理事業を施行する土地の区域をいいます(法第2条第4項)。
たくち
宅地
・公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地をいいます(法第2条第6項)。
ちょくせつせこう
直接施行
 ・施行者は、仮換地の指定や使用収益の停止をした場合、又は公共施設の変更廃止に関する工事を行う場合において、従前の宅地又は公共施設の用に供する土地に存する建築物その他の工作物又は竹木土石等を移転し、又は除却することが必要となったときは、これらの建築物等を移転し、又は除却することができることとされていますが(法第77条第1項)、このように、施行者が自ら建築物等の移転又は除却を行うことを「直接施行」といいます。
・なお、実務的には、施行者と建築物等の所有者等が、移転除却に対する補償について協議し、補償契約を締結した上で、所有者等が自ら移転除却するのが通常です。
ていかん
定款
・土地区画整理組合が土地区画整理事業を施行する場合においては、定款を定めなければなりません(法第14条第1項)。定款には、組合の名称、施行地区に含まれる地域の名称、事業の範囲、事務所の所在地、参加組合員に関する事項、費用の分担に関する事項、役員等に関する事項、総会に関する事項、事業年度等を記載しなければならないこととされています(法第15条)。
とちくかくせいりくみあい
土地区画整理組合
・宅地について所有権又は借地権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について、土地区画整理事業を施行することができます(法第3条第2項)。土地区画整理組合を設立しようとする者は、7人以上共同して、定款及び事業計画を定め、その組合の設立について、都道府県知事の認可を受けなければならないこととされています(法第14条第1項)。
・なお、札幌市内において土地区画整理組合を設立する場合は、札幌市長の認可を受けることとなります。
  とちくかくせいりじぎょう
土地区画整理事業
 ・都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいいます(法第2条第1項)。
  とちくかくせいりしんぎかい
土地区画整理審議会
 ・地方公共団体等が施行する土地区画整理事業ごとに、土地区画整理審議会を置くこととされています(法第56条第1項、第70条第1項、第71条の4第1項)。審議会は、換地計画、仮換地指定及び減価補償金の交付に関する事項について、土地区画整理法に定められた権限を行うこととされています(法第56条第3項、第70条第3項、第71条の4第3項)。
ひょうかいん
評価員
 ・地方公共団体の長等は、地方公共団体等が施行する土地区画整理事業ごとに、土地又は建築物の評価について経験を有する者3人以上を、土地区画整理審議会の同意を得て、評価員に選任しなければならないこととされています(法第65条第1項、第71条、第71条の5)。施行者である地方公共団体等は、換地計画において清算金又は保留地を定めようとする場合等においては、土地等の権利の価額を評価しなければならず、その土地等の評価について、評価員の意見を聴かなければならないこととされています(法第65条第3項、第71条、第71条の5)。
ほりゅうち
保留地
 ・土地区画整理事業においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができます。個人施行、組合施行、会社施行の場合については、事業の施行の費用に充てる場合のほかに、規準、規約、定款で定める目的のためにも、保留地を定めることができます(法第96条第1項、第2項)。

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