市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、都市機能が低下している地区や生活環境が悪化している地区において、建築物と建築敷地、公共施設を一体的に整備することにより、快適で安全な街に生まれ変わらせようとするものです。そして、事業の仕組みの違いにより、第一種事業（権利変換方式）と第二種事業（用地買収方式）に分けられますが、ここでは特に、札幌市で行われている第一種事業について紹介します。

一般的に第一種事業は、権利変換方式とも言われ、新しい居住者、営業者、地方公共団体の三者の協力により成り立っています。

事業に必要な資金は、新しい建物のうち権利者に与えられる床（権利床）以外の床（保留床）を、新しい居住者、営業者に売却することで賄われています。

また、権利者は事業施行前（従前）の土地と建物に対する権利相当分を、ビルの土地・建物の権利として、事業完了後（従後）の資産を受け取ります。つまり、従前の権利を新しい土地・建物に置き換え与えるものであり、この仕組みを一般に「権利変換」と言います。

このように、財産上の変更や処分があるため、この事業では地方公共団体の認可や事業の進む段階に応じて登記を義務づけるなど、関係者の財産の保護を図り、安心して事業が進められるような仕組みになっています。

施行地区の要件

再開発事業を施行することのできる場所は、次の条件を満たす区域に限られています。

・高度利用地区内又は一定の要件を満たす地区計画等の区域内にあること

・区域内の耐火建築物の建築面積の割合が全体のおおむね3分の1以下（地階を除く階数が2以下、耐用年数が3分の2以上の経過したものなどを除く）であること

・土地の利用状況が著しく不健全であること

・土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に貢献すること

施行者の種類と要件

再開発事業を施行することが出来るのは以下の表の通りです。

施行者の種類	施行者の要件
個人施行者	高度利用地区等の区域内の宅地で、所有権もしくは借地権を有する者（以下「地権者」という。）またはこれらの同意を得た者は、知事（平成14年4月より札幌市長）の認可を受けた上で、一人または数人（二人以上）共同して施行者になることができる。この場合、補助採択上は、都市計画で定めた第一種市街地再開発事業の施行区域内にあることが必要。
市街地再開発組合	市街地再開発組合は、地権者が主体となって再開発事業を施行するために都市再開発法上の規定に基づいて設立される公的・性格を持つ法人である。その設立には、施行区域内の地権者が5人以上共同して発起人となり、組合の定款と事業計画を定め、権利者の3分の2以上の同意を得た上で、知事（平成14年4月より札幌市長）に組合設立認可の申請をする必要がある。また、都市計画で定めた第一種市街地再開発事業の施行区域内にあることが必要。
再開発会社	再開発会社は、ノウハウと資力・信用を有する民間事業者が施行主体として参加し、積極的に事業を主導することができ、下記要件全てに該当する株式会社が、宅地の所有者及び借地権者のそれぞれの3分の2以上の同意を得た上で、知事（平成14年4月より札幌市長）に事業施行認可の申請をする必要がある。また、都市計画で定めた第一種市街地再開発事業の施行区域内にあることが必要。   1.市街地再開発事業の施行を主たる目的とするものであること 2.公開会社（会社法（平成17年法律第86号）第2条第5号に規定する公開会社をいう。）でないこと 3.施行区域となるべき区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者が議決権の過半数を所有していること 4.議決権の過半数を有している者及び当該株式会社又は合同会社が所有する区域内の宅地の地積とそれらの者が有する区域内の借地の地積との 5.合計が、区域内の宅地の総地積と借地の総地積との合計の3分の2以上であること   ※公開会社：その発行する全部又は一部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について株式会社の承認を要する旨の定款の定めを設けていない株式会社をいう。
地方住宅供給公社	要件なし
地方公共団体	要件なし
都市再生機構	要件なし

事業の流れ

以下の図のような流れで、再開発事業は行われます。