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更新日:2015年1月22日

再開発の仕組み

再開発とは、広い意味では、既存の市街地を時代にあった利用形態に作り直したり、改修したりすることですが、札幌市で実施されている再開発事業は、次の2つの制度を基本に行われています。

ひとつは、都市再開発法に基づく「第一種市街地再開発事業」であり、もうひとつは国土交通省所管の要綱に基づく「優良建築物等整備事業」であります。

これらの両事業を行うことによって、良質な住宅の供給、オープンスペースや公共施設の確保、建物の不燃化による災害対策、建設工事に伴う雇用確保、税収の増加など、様々な効果が期待できます。

具体的な再開発の制度や内容等については以下のとおりです。

市街地再開発事業

都市再開発法に基づき、都市計画決定を必要とします。従前の土地や建物の資産価値に相当する分を、新しく建設するビルの床に置き換えるもので、等価交換が基本となります。土地が細分化され、多くの地権者がいる地区で自主的にまちづくりを行う場合に優れています。

優良建築物等整備事業

都市計画決定が不要な為、比較的短期間で事業を実施したい場合に適しています。

その他の再開発事業制度

都市計画決定が不要であり、優良建築物等整備事業との違いは、補助金が無い代わりに、各種の税の減免があります。

補助・助成制度等

補助

再開発事業や優良建築物等整備事業の場合も一般のビル経営と同様、採算性が必要です。しかし、相当の空地(オープンスペース)が要求され、権利調整や建物の除去、補償費などの費用がかかることなど必ずしも採算性が良いとは言えません。このため、国・市が予算の範囲内で補助を行い、事業の促進を図っています。

社会資本整備総合交付金

社会資本整備総合交付金は、国土交通省の地方公共団体向けの国庫補助金を一つの交付金に一括し、地方公共団体にとって自由度が高く、創意工夫を生かせる総合的な交付金として平成22年度に創設されました。
この制度は、地方公共団体等が行う社会資本の整備その他の取組を支援することにより、交通の安全の確保とその円滑化、経済基盤の強化、社会環境の保全、都市環境の改善及び国土の保全と開発並びに住生活の安定の確保及び向上を図ることを目的とするものであり、地方公共団体等が作成した社会資本総合整備計画に基づき、目標実現のための基幹的な社会資本整備事業のほか、関連する社会資本整備やソフト事業を総合的・一体的に支援する制度です。

再開発促進助成制度

再開発事業を主体(前提)とした住民活動の助成策として、独自に「再開発促進助成制度」を設けています。この制度は、再開発事業によるまちづくりを積極的に進めようとする団体に対し、その活動に要する費用の一部を助成し、住民自らの手による「まちづくり」の促進を図るものです。

税の減免措置

市街地再開発事業に関しては、従前資産の譲渡による所得に関する税(所得税等)や新資産の所得と所有に関する税(不動産取得税、特別土地保有税、固定資産税等)、事業に関する税(事業税、登録免許税等)について、非課税とされたり減免されているなど、各種の優遇措置が認められています。なお、詳細については、税務署等と相談することが必要です。
※優良建築物等整備事業は対象になりません。

融資制度

再開発事業は多額の資金が必要で、投下した資金の回収に長い年月を必要とします。また、施行者の信用力や担保力などが弱い場合も多いものです。このため、住宅金融公庫や日本政策投資銀行など公的機関による長期・低利の融資制度が設けられています。なお、詳細については、金融機関等と相談することが必要です。

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