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更新日:2019年3月20日

地価公示・都道府県地価調査について

 地価公示とは

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が標準的な地点(標準地)を選んで、鑑定評価員(不動産鑑定士等)の鑑定評価をもとに、毎年1月1日における1m2あたりの正常な価格を公示するもので、土地の価格(公示価格)のほか次のような内容が公表されます。

  • 土地のある場所(標準地の所在地番、住居表示)
  • 交通の便(鉄道その他主要な交通施設とどれくらい離れているのか)
  • 水道整備の状況など(水道、ガス供給施設および下水道の整備状況)
  • 周辺の状況など(その土地および周辺の土地の利用の状況)
  • 土地の形や大きさ(土地の形状・面積、その他土地にかかる法令の主要な制限など)
  • 道路の広さなど(前面道路の状況)

なお、公示価格その他公示された事項を記載した書面等は、人口5万人以上の市(区)役所、国土交通省のホームページなどで閲覧できます。

 標準地とは

それぞれの土地は形や大きさ、道路に対する向きや、どこの場所に位置しているかなど、まったく同じ条件のものはありません。すなわち、土地にはさまざまな個性があり、ほかの土地との比較は難しいのですが、住宅に適している地域や商業に適している地域など、あるひとまとまりの地域のうち、利用状況・環境・地積・形状等について代表できる地点を下記の点に留意して「標準地」として選び、地価公示の対象としています。

標準地の代表性

  • 市町村の区域内において、適切に分布し、当該区域全体の地価水準をできる限り代表しうるものであること。

標準地の中庸性

  • 当該近隣地域において土地の利用状況、環境、地積、形状等が中庸のものであること。

標準地の安定性

  • できる限り土地の利用状況が安定した近隣地域にあって、当該地域の一般的用途に適合したものであること。

標準地の確定性

  • 土地登記簿、住居表示、建物、地形等によって明確に他の土地と区分され、かつ、容易に確認できること。

 正常な価格とは

正常な価格とは、「どうしても買いたい」「早く売りたい」など、実際の土地取引においてあることが多い特殊な事情が取り除かれた、自由な取引で通常成立すると考えられる価格、言い換えると、「売り手にも買い手にもかたよらない客観的な価値」を表したものです。

 公示価格とは

公示価格は、土地のみ(更地)の価格です。実際の土地取引では建物も合わせて売買されることが多いのですが、建築された時期や構造の違う建物の価格が含まれていると、土地の価格の比較がとても複雑で難しくなります。
そのため、土地本来の価値を示すため、現在の利用状況に関わらず、建物の価値を除いた更地と仮定し、その土地の効用が最高に発揮できる使用方法(最有効使用)を前提として評価しています。

地価公示の目的

地価公示は、一般の人が土地取引や資産評価をするときの土地の適正な価格を判断する客観的な目安となるものですが、これ以外にも次のような目的で利用されます。

  • 不動産鑑定士等が行う鑑定評価の規準
  • 公共用地の取得価格の算定の規準
  • 路線価の算定の目安
  • 国土利用計画法による土地価格の規準

地価公示の使い方

取引したい土地が標準地に比べて、「駅から近いから高い」「道幅が狭いから安い」など、取引したい土地と標準地の条件の違いを考慮するほか、取引時期や価格時点から土地の価格変動(上昇下落などの傾向)も考慮して、おおよその価格を判断していただくものです。
ただし、実際の土地取引では、「お金が必要なので早く売りたい」「どうしても欲しい土地なので買いたい」など、売り手や買い手にそれぞれ特殊な事情があることが多く、売買価格が公示価格よりも安い場合も高い場合もあります。

 都道府県地価調査とは

都道府県地価調査とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、都道府県知事が基準地を選んで、毎年7月1日における1m2あたりの正常な価格を調査し公表するもので、地価公示とあわせて一般の土地取引価格の指標となります。地価公示とほぼ同じ目的で調査されていますが、次のような違いがあります。

  都道府県地価調査 地価公示
根拠法令 国土利用計画法施行令(第9条) 地価公示法(第6・7条)
開始年 昭和50年 昭和45年(札幌市は昭和47年から対象範囲)
実施主体 都道府県(知事) 国土交通省(土地鑑定委員会)
対象区域 都道府県全域 都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる地域
調査地点

基準地地点数(平成30年都道府県地価調査時点)
全国21,578地点

(うち、福島第一原子力発電所の事故の影響による15地点で調査休止)


北海道1,072地点
札幌市147地点

標準地地点数(平成31年地価公示時点)
全国26,000地点

(うち、福島第一原子力発電所の事故の影響による7地点で調査休止)

 

北海道1,367地点
札幌市473地点
価格 7月1日時点の1m2あたりの正常な価格 1月1日時点の1m2あたりの正常な価格
公表時期 毎年9月下旬頃 毎年3月下旬頃

なお、地価公示の標準地のうち、ある一定のまとまりを代表する標準地は「代表標準地」とされ、都道府県地価調査の基準地としても選ばれるため、半年の地価動向を把握できる地価公示と都道府県地価調査の共通地点となっています。

【参考】路線価とは

路線価とは、税を算出する目的で使用される土地評価の規準となるもので、市街地などの主要な道路に面している宅地1m2あたりの1月1日時点での土地の価格で、地価公示価格を基準とし、土地取引事例を参考に不動産鑑定士などの専門家の意見を聴いたうえで決定されます(土地の評価額は、この路線価を基準として、土地の奥行・間口・形状などの補正を行い算出します。詳しくは国税庁ホームページなどをご覧ください。)
さらに路線価には、相続税および贈与税などの国税にかかる土地を評価する場合に適用される相続税(国税)路線価と、固定資産税などの市税にかかる土地を評価する場合に適用される固定資産税(市税)路線価がありますが、それぞれの税の性格や税負担を求める根拠、評価の規準や価格時点などの違いがあり、両者と単純に比較することはできません。
また、路線価と地価公示・都道府県地価調査では、評価の規準や目的などが異なるため、これらを単純に比較することはできません。

相続税(国税)路線価

  • 相続税・贈与税など国税にかかる土地の評価規準となるもの
  • 各国税局(税務署)において決定される(毎年)
  • 路線価価格は地価公示価格の8割の水準をめどに算出
  • 問い合わせ先:札幌国税局(札幌市中央区大通西10丁目)話番号:011-231-5011

固定資産税(市税)路線価

  • 固定資産税など市税にかかる土地の評価規準となるもの
  • 各市町村において決定される(3年に一度)
  • 路線価価格は地価公示価格の7割の水準をめどに算出
  • 問い合わせ先:札幌市財政局税政部固定資産税課土地係(札幌市役所2階)話番号:011-211-2228
  • 幌市各市税事務所固定資産税課土地係

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